高價(jià)樓盤必須九五折銷售 惠州首度被住建部約談后出臺(tái)“惠八條”

繼東莞在上周迎來(lái)調(diào)控的再度加碼之后，搶占粵港澳大灣區(qū)購(gòu)買力“C”位的惠州也迎來(lái)了樓市調(diào)控。

8月9日，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱“惠八條”)。

與東莞、廣州、佛山等大灣區(qū)城市的調(diào)控舉措類似，惠八條涉及新建商品住房預(yù)售和價(jià)格備案管理、開(kāi)發(fā)商資金監(jiān)管、完善住房銷售政策、落實(shí)配建公建設(shè)施、提升住房保障覆蓋、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和強(qiáng)化聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制等八個(gè)方面。其中，商品房?jī)r(jià)格備案管控一條引發(fā)業(yè)內(nèi)較多關(guān)注，因?yàn)橥瑫r(shí)限購(gòu)和限價(jià)，是惠州有史以來(lái)，首度啟用。

尤其值得關(guān)注的是，惠州要求高價(jià)樓盤進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，半年內(nèi)如果平均折扣率低于95折，將對(duì)未推售房源備案價(jià)進(jìn)行調(diào)降。這意味著，強(qiáng)行要求高房?jī)r(jià)項(xiàng)目采取降價(jià)措施。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，與深圳、東莞的樓市“僧多粥少”的基本面大不同，惠州新房供應(yīng)量大、去化周期長(zhǎng)，調(diào)控來(lái)襲，外加信貸收緊，接下來(lái)樓市可能會(huì)適度降溫。

三限同出

限購(gòu)、限價(jià)、限售在“惠八條”中均有體現(xiàn)。“限售”延續(xù)既往政策尺度，執(zhí)行三年限售。“惠八條”首度祭出限購(gòu)，限價(jià)也更顯細(xì)致。

“惠八條”中第二條關(guān)涉商品住房預(yù)售和價(jià)格備案管理，“對(duì)高價(jià)樓盤價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，半年內(nèi)成交平均折扣率低于95折的，對(duì)未推售房源備案價(jià)格進(jìn)行調(diào)降，堅(jiān)決防止價(jià)格虛高擾亂市場(chǎng)預(yù)期。”“穩(wěn)定商品住房供應(yīng)，商品房項(xiàng)目在取得預(yù)售許可后10日內(nèi)須一次性公開(kāi)全部房源。”

簡(jiǎn)言之，新盤價(jià)格受到主管部門的直接管制。對(duì)于慣于饑餓營(yíng)銷的房企來(lái)說(shuō)，新盤價(jià)格的透明度和溢價(jià)空間受到更為明確的管制。此舉與廣州新近出臺(tái)的政策類似。據(jù)悉，廣州要求之前拿過(guò)預(yù)售證的項(xiàng)目，再次取證時(shí)的備案均價(jià)，需較上一期推盤均價(jià)下調(diào)3%。

“惠八條”中“限購(gòu)”乃近年首次，其第四條“重點(diǎn)片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房”中的“重點(diǎn)片區(qū)”，是指大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)。換言之，大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)，對(duì)外地客實(shí)行第二套限購(gòu)。

相比往年，惠州樓市今年上半年仍表現(xiàn)較為強(qiáng)勢(shì)。樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，惠州一手住宅成交63592套，同比上漲近3成。惠州一手住宅成交月均破萬(wàn)套，1月份成為上半年成交的峰值，成交達(dá)15877套，月均破萬(wàn)套。臨近深圳、東莞等粵港澳大灣區(qū)城市，外加惠州樓市價(jià)格親民，需求外溢被視為惠州樓市節(jié)節(jié)走高的核心因素之一。

再往前追溯五年，惠州樓市整體表現(xiàn)都較為強(qiáng)勁，每年的新房網(wǎng)簽套數(shù)超過(guò)13萬(wàn)套，這幾乎是深圳年網(wǎng)簽量的3倍多。2020年下半年，粵港澳大灣區(qū)樓市成交一片向好的大背景下，惠州的新房網(wǎng)簽量更是一舉創(chuàng)下超10萬(wàn)套的近年新高。

價(jià)格與供應(yīng)量如出一轍，節(jié)節(jié)走高。自2016年至2020年，惠州一手住宅成交均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，從0.88萬(wàn)元/㎡上漲至1.15萬(wàn)元/㎡，環(huán)比上漲了31.08%。二手住宅成交均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，從0.61萬(wàn)元/㎡上漲至1.14萬(wàn)元/㎡，環(huán)比上漲了86.89%。

對(duì)于此次限價(jià)、限購(gòu)的祭出，多位市場(chǎng)人士均認(rèn)為，持續(xù)走強(qiáng)的惠州樓市的確已經(jīng)行至調(diào)控的關(guān)口。

深圳一位房企人士表示，惠州臨深的大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)實(shí)行二套限購(gòu)，有對(duì)投資客“清剿”的意味在內(nèi)。

“在惠州買房的外地人中很重要的一部分是深圳客，尤其深圳剛需族迫于房?jī)r(jià)壓力轉(zhuǎn)去惠州置業(yè)首套房。惠州置業(yè)二套房的核心群體以投資客、深圳改善客居多。”深圳一位房企人士說(shuō)，這種片區(qū)式限購(gòu)也是保障剛需、打擊投機(jī)的需要。

從另一個(gè)維度看，惠州樓市的景氣度與深圳、東莞仍差距較大。樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，惠州是三城中的供應(yīng)大戶，供應(yīng)690萬(wàn)平方米遙遙領(lǐng)先，市場(chǎng)貨量充足，有一定的庫(kù)存壓力。截至今年6月底，惠州一手房當(dāng)月的去化周期上行到15個(gè)月，這一數(shù)值大概是深圳的兩倍、東莞的三倍。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分享到，惠州按揭利率如今上升到了非常高的水平，可能是各大城市最高的利率水平了。首套房利率水平為6.82%，二套房利率水平為7.2%。而且，新房和二手房的放貸周期都非常長(zhǎng)。“再加上這么一限購(gòu)，未來(lái)惠州樓市會(huì)開(kāi)啟下行的過(guò)程。”

調(diào)控下一城是誰(shuí)?

“惠八條”出臺(tái)的背景是，惠州首度被住建部約談。

7月29日，住建部副部長(zhǎng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市，針對(duì)城市內(nèi)部上半年出現(xiàn)的新房、二手房市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快，以及土拍熱度較高等現(xiàn)象重點(diǎn)關(guān)注，重申“房住不炒”主基調(diào)、要求遏制房市過(guò)熱，并將其納入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

隨后的8月2日，金華就從土地供應(yīng)、住宅限售、熱盤搖號(hào)、市場(chǎng)監(jiān)管等十大方面出臺(tái)了樓市調(diào)控政策。

對(duì)于“惠八條”的出臺(tái)，不少市場(chǎng)人士均認(rèn)為屬于意料之中的事情。

今年上半年至今，也迎來(lái)了樓市調(diào)控密集期。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控多達(dá)352次，而2020年同期為336次。從單月來(lái)看，7月房地產(chǎn)調(diào)控政策井噴，自上而下密集的調(diào)控政策多達(dá)66次，刷新年內(nèi)最高紀(jì)錄。

調(diào)控也愈顯精細(xì)精準(zhǔn)。比如，東莞、惠州等地近期加碼的政策均有不同程度地關(guān)涉到房企。“惠八條”就有提及：對(duì)超出“三道紅線”，存在重大失信行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得參與我市土地招拍掛。

有房企人士也向第一財(cái)經(jīng)記者表示，政策基調(diào)和市場(chǎng)環(huán)境給予中小房企的試錯(cuò)空間越來(lái)越小了，不少房企的利潤(rùn)率預(yù)期是1%-2%。“中小企業(yè)現(xiàn)在很難在熱門城市拿到地，就算企業(yè)拿到了，也得成本管控、運(yùn)營(yíng)等實(shí)力匹配，才能保證微盈利，要不然真是‘賠本賺吆喝’，拿到手了也沒(méi)什么意義。”

至于緊隨惠州之后，粵港澳大灣區(qū)會(huì)否有新的城市加入調(diào)控隊(duì)伍。多位人士預(yù)判，調(diào)控的腳步并不會(huì)停止。

“誰(shuí)也不敢說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)是最嚴(yán)格的調(diào)控階段。因?yàn)檎{(diào)控不會(huì)有盡頭。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹說(shuō)到。