量價齊升 解碼合生創展業績逆勢增長的秘訣

“尊重土地價值，也尊重城市價值”。

——合生創展集團住宅投資事業部常務副總經理閆家瑞如是說。

11月2日，合生創展發布前10月銷售業績。一向低調的老牌房企以其“量價齊升”的亮眼成績再次刷新人們對它的認知，也用數據佐證了合生對土地價值和城市價值的尊重。

數據顯示，合生創展前10月實現合約銷售額約363.36億元，同比上升42.6%，增長率創新高；銷售平均售價為36355元/㎡，同比上升約103.5%。其中10月單月合約銷售額更是突破記錄創歷史新高達61.36億元，同比增長76.78%。

業績是反映企業發展狀況和經營成果的一個關鍵性指標。在當前房地產市場進入下行階段的情況下，部分企業發展舉步維艱，業績目標難以完成。在此情況下，能逆勢增長的合生創展絕對有其獨特的優勢。

堅持“中高端精品戰略” 深耕三大經濟圈

正所謂機會是留給有準備的人的。合生創展業績的逆勢突圍離不開其在項目布局上的正確決策和對產品的精心打造。

在項目布局上，合生創展堅持以北京、上海、廣州三大城市為軸心，構筑環渤海、長三角、大灣區三大經濟圈為一體的事業版圖。近年來公司主要收入均來自于一線城市及核心經濟區域，據中期報告顯示，截至2021年6月底，合生創展土地儲備總建面為3048萬平，其中地產板塊一線城市的優質土儲占比達75%。

合生創展閆家瑞表示，多年來，公司堅持以審慎的態度，通過多元化方式獲取城市核心地段的優質土地項目，根據公司戰略，每年會推出一些明星與流量項目，有序釋放土地儲備為集團形成源源不斷的業績供應。

在產品領域，閆家瑞表示，合生創展從前期規劃到后期落地著力打造產品的差異化，不斷提升產品價值和創新意識。

在前期規劃方面，合生創展將房地產全流程前置，根據客戶的居住需求和購買偏好打造產品IP和細化標準，產品設計高度貼合市場，形成產品殺傷力。

在產品呈現方面，合生創展多年堅持“中高端精品戰略”，不斷升級迭代“頂級豪宅、中高端品質住宅、寫字樓&公寓”三大住宅產品線，打造了合生·縵系、帝景系、駿景系、國際城系等系列精品項目，在滿足業主不斷升級的居住需求同時，讓產品及服務品質再上新臺階，閆家瑞表示，合生創展堅持尊重客戶、尊重土地價值和城市價值，結合城市歷史和文化，打造代表城市形象的地標性建筑。

堅持中高端產品線的同時，合生創展在2021年審時度勢，推出新一代生活方式品牌合生·ME悅，一經入市便受到市場熱捧。此外廣州的合生?中央城也一路熱銷，成為黃埔區銷量及口碑俱佳的網紅大盤；杭州的合生創展名邸以全方位數字推廣，靈活運用線上線下組合營銷路徑，閉環式推動項目銷售爆點，開盤即實現全盤高達95%去化，為10月銷售業績做出突出貢獻；上海昆山的合頌蘭亭、合樾蘭亭、廣州的湖山國際等項目持續熱銷貢獻現金流。

可以看出，合生創展在不斷提高產品質量的同時，合理安排開發力度和供貨節奏，以差異化的操作方式保證現金流安全，努力實現土地開發價值最大化。產品結構不斷優化，以改善和剛需型產品確保去化率，以高端產品保利潤，以領先的產品競爭力提升品牌溢價，尋求多元化發展。

財務狀況穩健 以資金需求驅動銷售

值得注意的是，合生創展業績的逆勢增長并不是通過高杠桿取得的。合生創展一貫堅持穩健經營。

據中期業績顯示，合生創展2021年上半年實現營業額160.74億港元，同比上升49.7%，毛利率達101.25億港元，去年同期為71.46億港元。

截至6月末，合生創展總資產規模達3334億港元，凈資產約1099億港元，現金及銀行結余（不包含受限制現金）約428.55億港元，較去年年底上漲44.5%，流動比率2.01，繼續保持著現金流寬裕的穩健表現。

此外，截至6月末，合生創展剔除預收款后的資產負債率為63.2%，凈負債率為66.0%，現金短債比為1.45，繼續保持“零踩線”的穩健表現。

對于公司穩健的財務狀況，閆家瑞表示，不管市場環境的好壞，合生一直以來都把風險管控放在第一位，實現公司長期穩健的發展策略。而且在“三條紅線”出臺前，合生對自身的財務指標也有相應的內部要求，始終堅持比較謹慎的財務態度，保證資金安全性。

閆家瑞進一步表示，房地產屬于資金密集型行業，房企資金主要靠融資和銷售回款來保障。在融資方面，合生作為民營企業，其融資利率處于較低水平，這也是多年來合生債務不是大問題的原因；對于回款來講，合生堅持以資金需求驅動銷售，在制定企業銷售目標和增長率時，會采取穩健審慎的態度把握平衡，不會過分激進，既要保持增長又要把控風險，從而實現高質量的增長。

科技賦能 跨周期打造線上線下閉環

隨著經濟的快速發展，科技和人才成為高質量發展的“雙引擎”?？萍假x能也成為眾多房企在進入管理紅利時期戰略轉型的選擇之一。

近年來，合生創展加速企業科技化、信息化賦能。依托智能化技術及管理方式，實現多個互聯網+的應用場景，跨周期打造線上線下全業務流程的大小閉環。通過科技提升管理效能，為公司高質量增長提供充足保障。

閆家瑞表示，合生創展科技賦能全周期、全業務流程，從拿地研判到設計、工程建設以及銷售前后端的服務，保證展示、交易、簽約、按揭、權證辦理等形成一個真正的全閉合流程，將科技化與數字化融入到企業經營管理中。

閆家瑞舉例說，比如科技賦能工程，可以實現品質和過程的管控，進行實時監控與結算，付款節點更加透明化，保證工程節點。

閆家瑞進一步表示，線上賣房十分復雜，這套系統需要打通銀行、政府、金融等多個節點，但合生內部的業務閉環系統已經準備就緒，走在行業的前端，待政府、銀行等提供接口后可完成打通。未來除自己使用外，合生還希望逐步與政府、企業等合作，對外輸出共享產生收益。

在營銷能力的創新上，合生創展利用科技手段賦能營銷流程及模式創新，打造全流程產業鏈的全場景智慧營銷平臺，將客戶管理、智慧案場、在線交易、智慧交付串聯打通，提升客戶忠誠度和體驗感。同時，全面啟動在線獲客產品應用，流量平臺投放以效果化為導向，提升線上營銷拓客能力；此外內容生產以多矩陣原生創作為主，并結合直播讓公域流量聚焦項目，增加曝光度的同時帶來意向客戶，通過數據算法以線上高效流量匹配線下優質資源打造行業線上營銷閉環，真正實現全域流量觸達，實現營銷降本增效。

閆家瑞表示，在內部運營管理層面，合生創展在數字化管理上進行多年探索，采用智慧管理駕駛艙、智慧辦公及工單結算系統，形成管理流程的閉環。管理駕駛艙賦能管理，可實時查看管理動態，直觀了解企業運營各維度的數據，由此做出科學的判斷指導管理工作，通過駕駛艙分解成大小工單，將工作分解到每個人的每項工作的某一個維度，實現平臺+個人的科技賦能提質增效。

值得注意的是，合生活作為合生創展旗下集物業管理、科技服務、資產運營等為一體的科技創新型企業，以物業管理切入點，為業主提供線上線下互結合的社區服務。截至2021年6月30日，已服務超200個項目，經營管理面積過1億平方米。

科技賦能下的合生活，多維度布局社區產業鏈，通過社區前置倉、合伙人制度等創新商業模式打通線上線下生態圈，深度融合物業管理、金融、大健康等產業領域，創造多元化經營收入，助力城市、社區智慧化進程。

多元業務優化布局 輕重資產齊頭并進

近年來，隨著房地產行業從增量市場轉入存量市場，房企多元化轉型發展成為制勝未來的必經之路。

而合生經過近30年的發展，已逐步發展為全產業鏈優質生活運營商。旗下地產、商業、基建、合生活、投資五大板塊并驅發展，科技、養老、文旅、健康、金融等多元業態優化布局，公司已成為科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平臺公司。

據中期報告顯示，合生創展上半年在地產、商業、物業、基建和投資五大業務方面的收益分別達到64.83億港元、20.26億港元、11.56 億港元、14.01億港元、50.07億港元。

在談及多元化時，閆家瑞表示，對于合生來講更多是兩個方向：一方面利用科技賦能手段降本增效，提升管理效率，探索新的房地產開發模式；另一方面是重資產向輕資產轉化，為集團提供多元化的收入來源。地產板塊銷售收入將作為壓艙石，為其他方面收入提供相應的彈藥，與其他各板塊均衡發展。

2021年房地產市場環境復雜多變，合生創展卻依舊能把控風險，憑借其優秀的產品力、服務力，穩健的財務能力、高效的科技賦能和多元布局優勢，在整體市場環境低迷的情況下，穿越周期，取得業績高增長，保持可持續高質量發展。