李奇霖等：房企的高周轉發展模式將走向終結

種種跡象顯示，融資政策邊際放松的信號，正在給房地產行業帶來一些暖意。

我們認為，短期內房企信貸政策的變化應該注意。另一方面，房地產市場發生的一些長期性變化更值得關注。

第一，房地產行業內的央企、國企將顯現出較大發展優勢。

房地產行業內的央企、國企，由于有國家信用背書，一方面能享受較低的資金成本，另一方面隨著房企融資政策邊際放松，在防范金融風險和保障民生的雙重要求下，此類企業并購折價資產的動力、實力將更強。

第二，房地產行業持續多年的高周轉模式將走向終結。

近幾年，房地產開發是拉動國內固定資產投資，乃至中國經濟增長的一支重要力量。這其中有兩個重要原因：一是房地產行業高周轉模式的廣泛采用；二是期房銷售模式下行業持續加杠桿。伴隨行業的深度整合，以上兩大要素正在走向瓦解與終結。

房地產的高周轉是企業利用提前支取的項目預售款與其他類自籌資金，不斷快速拿地滾動開發的過程。隨著2020年下半年密集的調控政策開始之后，房地產融資政策持續收緊，對這種高杠桿的經營模式提出了很大挑戰，整個行業的高周轉鏈條運行變得越來越不穩定。

在“三道紅線”政策以及房地產貸款集中度管理制度實施之后，房企對項目銷售的資金回款依賴度更高。但進入2021年下半年后，房地產的整體銷售變得不再“給力”，其根本原因是包括購房者在內的多個市場主體，對行業預期發生了根本性變化。

首先，不少品牌房企出現流動性問題，這在一定程度上打擊了購房者對品牌房企的信任，房屋預售制同時也出現動搖。

其次，隨著房企信用風險的不斷釋放，政策層面對項目預售資金監管不斷收緊，房企挪用預售資金進行快速滾動開發、從而擴張企業規模基本成為不可能。

一方面是銷售端市場情緒的持續低迷，一方面是信貸端對房企外部融資的持續收緊。在兩邊都受到擠壓的情況下，房地產此前的高周轉模式已很難再有騰挪空間。隨著各地對預售資金的嚴格監管，我們認為，未來現房銷售將有可能成為房地產行業的主要銷售模式。

當前，市場仍將關注點更多地放在短期房地產政策的邊際放松，以及地產開發投資如何企穩上，但在我們看來，高周轉發展模式的終結才是對房地產投資影響極為深遠的一大趨勢。

如果2021年房地產下行壓力持續加大，我們建議可以通過加大保障性租賃住房的建設與供應，形成對行業的托底效應。(中新經緯APP)

作者：李奇霖 紅塔證券研究所所長、首席經濟學家
孫永樂 紅塔證券宏觀分析師