北京首輪17宗地塊攬金480億，整體溢價低、央企國企成主力

2月17日，北京2022年首輪集中供地收官。在當天的現場競價中，8宗地塊全部現場成交，總成交金額約273.26億元。加上昨日（2月16日）成交的9宗地塊，北京首輪17宗涉宅地塊共攬金480.2億元，平均溢價率僅4.46%，此外還有1宗地塊流拍。

中原地產首席分析師張大偉分析稱，從北京今年第一輪集中供地成交數據來看，房企資金鏈依然緊張，除個別熱點地塊外，其對于大部分地塊的出價都非常謹慎，競爭熱度遠不如2021年第一輪集中供地，但相比2021年后兩輪集中供地，已經有了明顯的“回溫”，主要原因是房企自身回款需要、北京樓市最近出現復蘇跡象、部分地塊稀缺等，都使得房企拿地積極性提高。

整體溢價率僅4.46%，8宗地塊底價成交

作為全國2022年首輪集中供地的第一拍，北京的集中拍地自然格外引人關注。

根據此前報道，2022年北京第一批集中供地出讓18宗涉宅用地，總起始價約491.8億元，總用地面積約83.16萬平方米，總建筑面積約169.48萬平方米。

2月16日，10宗地塊率先公布出讓結果，其中9宗地塊通過網絡競價方式成交，合計成交金額206.97億元；1宗地塊流拍，為石景山首鋼園1612-830、831地塊。2月17日，剩余8宗地塊進行現場競價，最終全部成交。兩天下來，17宗地塊總成交金額480.2億元，溢價率僅4.46%。

2022年北京首輪集中供地繼續實施“房地聯動、一地一策”，以實現限地價、控房價、提品質的“三穩”目標。據了解，18宗地塊的平均上限溢價率為11.3%，單宗地塊最高不超過15%。

縱觀北京首輪供地成交結果，溢價率整體較低，諸如2月16日成交的9宗地塊，其中8宗地塊底價（零溢價率）成交，1宗地塊溢價率僅為0.05%；2月17日成交的8宗地塊，僅3宗地塊“觸頂”總價上限，進入到第二個競拍環節，其他5宗地塊均以低于溢價率上限的價格成交。

北京鏈家研究院資深分析師岳微指出，整體來看，北京首批土拍供地節奏合理、總量適度、分布均衡，較為符合當前市場需求，是本輪土拍綜合結果較好的關鍵原因。而從供地規則來看，主要競得方式有“競高標準商品住宅建設方案”“現場搖號”“競現房銷售”及“競政府持有商品住宅產權份額”，其中，現房銷售規則更有利于保護購房者權益，同時也會增加企業現金流壓力，避免了熱點地塊出現非理性競爭現象。

冷熱不均現象顯現，熱點地塊競爭激烈

再看現場戰況，北京首輪拍地整體較為溫和、穩定，但是具體到每宗地塊，則表現為冷熱不均。“分化依然非常明顯，企業出價分布非常不均衡。”張大偉如是說。

率先出場的崔各莊、紀家廟地塊，競爭稍顯激烈。其中，崔各莊地塊吸引了建發、中海地產、綠城、北京城建、華潤置地、金地+保利聯合體及中建智地7家房企主體報名，熱度僅次于網傳獲10家房企主體報名的昌平中關村生命科學園地塊。在崔各莊地塊競拍現場，各家房企主體均有舉牌，經過超過20輪報價，最終競價“觸頂”，現場進入競報現房銷售環節，主要為綠城、華潤置地及中海地產三家競爭，戰況激烈，后來綠城與華潤置地展開拉鋸，最終綠城以4.1萬平方米的現房銷售面積競得該地塊。

位于北京南三環的紀家廟地塊，由于位置較好，堪稱“明星”地塊。在競報政府持有產權份額階段，華潤置地與中海地產輪番舉牌，進行角力，最終華潤置地以6%的政府持有產權份額競得該地塊。

值得關注的是，此前獲得10家房企主體報名的昌平區中關村生命科學園三期及“北四村”棚戶區改造土地開發A地塊CP02-0101-6006地塊，也是此輪18宗出讓地塊中獲得報名企業最多的地塊，但是現場競價時，在達到27.715億元的上限價、轉入競報“現房銷售”面積程序后，沒有房企舉牌，最終被建發摘得。此外，石景山區首鋼園824地塊、亦莊新城0510街區地塊，在現場競價環節，均無房企舉牌，最終以網上最高報價成交。

張大偉表示，復雜的競拍規則，體現了北京對土地市場落實“一地一策”的精準管控，只要地塊好，大家還是會積極“拼搶”。

央企國企成大贏家，“中建系”斬獲4宗地

值得關注的是，北京2022年首輪供地的一個最大特征是，央企國企占據主流，成為拿地主力。中指研究院土地事業部高級分析師張曉飛表示，本次參拍開發商企業幾乎是央國企全面覆蓋，其他拿地企業除了旭輝一家是民營企業以外，清一色全是央國企開發商。

根據統計，2月16日-17日成交的17宗地塊中，16宗地塊均被央企、央企背景房企以及地方國企、區域城投企業摘得，僅1宗地塊被旭輝控股以14.07億元拿下，為順義區順義新城第5街區平各莊舊村改造項目SY00-0005-6046地塊。

具體來看，綠城獲得3宗地塊，保利+金地聯合體、華潤置地、中海地產均獲得2宗地塊，“中建系”（除中海地產）獲得2宗地塊，北京國企興創獲得2宗地塊。

綠城是北京首輪拍地的大贏家。前身為民營地產的綠城，混改后成為中交控股的央企背景開發商，在本次土拍中表現比較亮眼，共參與7宗地塊競爭，最終獲得3宗住宅用地，總成交金額98.4億元。據悉，除了以“上限價43.47億元、4.1萬平方米的現房銷售面積”摘得崔各莊地塊外，綠城還以40.17億元拿下石景山區劉娘府綜合改造土地一級開發項目1604-654-1、654-2、696、728-1地塊，并以14.76億元拿下經濟技術開發區亦莊新城0510街區YZ00-0510-0017地塊。

而在昌平區中關村生命科學園地塊的競拍中，綠城雖然抱憾而歸，但其爭奪的決心顯現。在競拍現場，華潤置地率先出價25.4億元，此后綠城、建發、中交等房企舉牌，幾輪過后便觸及27.715億元的總價上限。不過，現場發生一個“小插曲”：建發和綠城幾乎同時舉牌觸及上限，主持人判定建發舉牌在先，綠城提出申訴，使得拍賣暫停；經過半個多小時的商討，最后確認建發為最高報價者，拿下該地塊。

算上中海地產，“中建系”是另一個大贏家。2月16日，中海地產以32.6億元的底價競得昌平中關村C-30地塊，2月17日中海地產再落一子，以24.8億元競得大興區舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村二期1號地土地一級開發項目A2-2地塊。此外，中建三局+興創以35.7億元拿下大興區西紅門鎮B2-08、DX04-0101-6004、6006、6008地塊，中建智地以8.1億元斬獲房山區拱辰街道辦事處FS00-LX05-0045地塊。

除了央企外，地方國企、區域城投企業諸如興創、北京城建、懷柔科學城、城市副中心投資建設集團、建發等也有所獲。

特別是興創，除了聯合中建三局拿下一地后，又獨自以48.2億元摘得大興區黃村鎮DX00-0202-6007、6014、6011、6002地塊，該地塊規劃建筑面積17.83萬平方米，土地性質為R2二類居住用地、F3其他類多功能用地、A334托幼用地，起始價48.2億元。 

岳微表示，虎年北京首拍盡管參拍房企較少、舉牌輪數較少，但各家參拍企業目標明確，落子各企業傳統優勢區域，體現出區域深耕、長期布局的穩健特征。值得一提的是，應當看到，房地產市場預售資金監管額度的重新調整及保障性住房不計入開發貸等政策的調整，不僅緩解了企業當前較為緊迫的現金壓力，也極大降低了全周期開發成本，提升了企業參與意愿，是本輪土拍“回暖”的關鍵因素。